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PIZZOTTI AMMINISTRAZIONE CONDOMINI di Francesca e Silvia Pizzotti

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22/06/2018, 20:40

Revoca, cambio, amministratore, condominio



Revoca-Amministratore-Condominiale


 Quando si può REVOCARE il mandato ad un’amministratore?




Il legislatore stabilisce che:

"L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata."[...]
"La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio"
"Può altresì essere disposta dall’Autorità Giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità."

In considerazione della natura fiduciaria del rapporto condominio-amministratore, la revoca di quest’ultimo può avvenire in ogni momento e non richiede la sussistenza di una giusta causa. 
La revoca dell’amministratore è deliberata dall’assemblea con un numero di voti pari a quello della sua nomina, tuttavia è sufficiente nominare un nuovo amministratore per far ritenere revocato quello precedente (revoca tacita).

Nel caso in cui siano emerse gravi irregolarità ( se l’amministratore non rende conto del suo operato ai condomini) o per la mancata apertura del conto corrente condominiale e/o del suo utilizzo, i condomini (anche singolarmente) possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare l’incarico conferito all’amministratore.

Costituiscono, oltre alle suddette, altre gravi irregolarità:
  • mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
  • mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonchè di deliberazioni dell’assemblea;
  • la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • l’aver acconsentito per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
  • l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130 numeri 6,7,9;
  • l’omessa, l’incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma dell’articolo 1129 c.c. nel quale vengono elencate le informazioni anagrafiche e professionali che l’amministratore deve comunicare al momento della sua nomina o ad ogni rinnovo di incarico; il locale dove si trovano i registri di anagrafe condominiale, registro dei verbali di assemblea, registro di nomina e revoca dell’amministratore e il registro di contabilità; ed infine i giorni e le ore in cui ogni interessato può prenderne gratuitamente visione od ottenere copia ( previo rimborso spese) da lui firmata.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorià Giudiziaria e nel caso in cui la domanda venga accolta, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Nel momento in cui l’Autorità Giudiziaria dispone la revoca dell’amministratore, l’assemblea condominiale non lo potrà nominare nuovamente.

04/05/2017, 20:04

condominio, cassetta postale, posta, spese condominiali, studio pizzotti



Dove-posizionare-le-cassette-delle-lettere?


 Il Ministro delle Comunicazioni ha stabilito la collocazione delle cassette postali.



Il Ministro delle Comunicazioni, attraverso il D.M. del 09 Aprile 2001, ha stabilito la collocazione delle cassette postali. Ricordiamo che il postino non è obbligato a recapitare la posta all’interno della proprietà privata.
Sostanzialmente, l’argomento si riassume in quattro articoli chiave che troverete di seguito:
  • ART. 45. Cassette. Per la distribuzione degli invii semplici devono essere installate, a spese di chi le posa, cassette accessibili al portalettere. Lo scomparto di deposito, la forma e le dimensioni dell’apertura devono rispondere alle esigenze del traffico postale e risultare tali da consentire  di introdurvi gli invii senza difficoltà particolari. Le cassette devono recare, ben visibile, l’indicazione del nome dell’intestatario e di chi ne fa uso.
  • ART. 46. Ubicazione. Le cassette devono essere collocate al limite della proprietà, sulla pubblica via o comunque in luogo liberamente accessibile,  salvi accordi particolari con l’ufficio postale di distribuzione.
  • ART. 47. Edifici plurifamiliari o adibiti ad uso d’impresa. Negli edifici plurifamiliari, nei complessi formati da più edifici e negli edifici adibiti a sede d’impresa le cassette delle lettere devono essere raggruppate in un unico punto di accesso.
  • ART. 48. Adeguamento delle cassette non conformi. I titolari di cassette non conformi alle specifiche richieste da Poste Italiane provvedono ai necessari adattamenti entro un termine concordato con l’ufficio  richiedente.
Riassumendo, il postino continuerà a consegnare la posta anche se le cassette postali non sono a norma, ma nel momento in cui comincerà a riscontrare difficoltà nell’espletare il suo compito lascerà un avviso nel quale posta a conoscenza dell’esistenza del Decreto Ministeriale 09/04/2001 e che c’è il rischio di interrompere la consegna della corrispondenza fin quando non verrà fatta la messa a norma.
Le cassette postali, anche se disposte in un unico blocco, sono di proprietà esclusive e la ripartizione delle spese avverrà in parti uguali.Se l’appartamento è locato l’installazione del bene in questione è a carico del proprietario condomino e non dell’inquilino.


04/07/2016, 20:37

mail, raccomandata, lettera, convocazione, assemblea



Modalità-di-convocazione


 Quali sono le modalità di convocazione assembleare riconosciute dalla legge?



L’art. 1136 co. 6 del c.c. recita quanto segue: 
" L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati [disp.att.66]."
In riferimento a quanto appena citato, l’art. 66, co. 3, disp.att. c.c., modificato dalla L.220/2012, prevede che l’avviso di convocazione (atto unilaterale recettizio, che produce effetti se e in quanto sia stato comunicato al destinatario - Trib.Roma 16-06-1978), contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione a mezzo di:
- posta raccomandata;
- posta elettronica certificata (PEC); 
- fax o tramite consegna a mani; 
Inoltre deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione. 

Nel caso in cui un appartamento sia oggetto di usufrutto, a norma dell’art. 67 disp.att. c.c. : 
- L’usufruttuario esercita il diritto di voto negli affari che riguardano l’ordinaria amministrazione e il semplice godimento delle cose e dei servizi comuni: 
- Il nudo proprietario esercita il diritto di voto negli affari riguardanti innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria. Pertanto l’avviso di convocazione deve essere inviato all’uno o all’altro, o a entrambi, a seconda del tipo di delibera da adottare.



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